Segundo previsao do S&P, preço das casas em Portugal com queda até 4,4% em 2023

Em 2022, o mundo foi surpreendido com o aumento das taxas de juros pelos principais bancos centrais na tentativa de controlar a inflação. Isso foi o início do ciclo de aumento das taxas de juros para empréstimos imobiliários. Este cenário está a diminuir a procura de casas para compra e já está a causar uma queda nos preços das propriedades em vários países, tendência que deve se intensificar este ano. A agência S&P Global Ratings prevê que Portugal será um dos países europeus que sentirá a queda nos preços das casas mais intensamente este ano (-4,4%), seguido pelo Reino Unido (-3,5%). Este cenário afecta todas as economias e mercados imobiliários, mas de forma diferente. "O impacto de taxas de juros mais altas nos preços das propriedades e no investimento também pode variar de país para país, refletindo as diferenças existentes nos mercados imobiliários da Europa, especificamente, na forma como eles são financiados", explica a S&P no documento intitulado "European Housing Prices: A Sticky, Gradual Decline" publicado em 11 de janeiro.

Isto ocorre porque os países com maior percentagem de empréstimos imobiliários com taxas variáveis serão afetados mais pelo aumento das taxas de juros. "Ajustes nos preços das propriedades serão mais severos e rápidos em países onde a percentagem de empréstimos com taxas variáveis é elevada e onde o aumento das taxas de juro é maior", destaca a agência de classificação. É exatamente esse cenário que deixa a Suécia e Portugal mais vulneráveis a rápidos ajustes nos preços das casas do que os outros mercados analisados, concluem. Lembre-se de que cerca de 90% dos empréstimos imobiliários no nosso país são com taxas variáveis e indexadas à Euribor.

As previsões da S&P apontam para uma queda nos preços das casas neste ano em 10 das 11 economias europeias analisadas. E é exatamente em Portugal onde a queda no valor das propriedades será mais acentuada em 2023 (-4,4%). Em seguida, o Reino Unido, onde os preços das casas deverão cair -3,5% no final deste ano. Espanha e Países Baixos também deverão sentir a queda nos preços nominais das propriedades (ambos -2,5%).

Na Suécia, os preços das casas já começaram a cair em 2022 (-4,3%), ao contrário das outras economias analisadas, como é o caso de Portugal, onde as casas ficaram 6,8% mais caras no ano passado, segundo a previsão da S&P. Mas este ano, a queda deverá ser amenizada neste país localizado no norte da Europa (-2,2%).
Em 2023, somente na Suíça é que se prevê uma diminuição no aumento dos preços das casas à venda (+0,5%), em vez de uma queda.

As casas na Europa vão voltar a ficar mais caras em 2024?

A S&P estima que os preços das casas sofrerão uma correção na maior parte da Europa durante 2023. E em algumas economias europeias, a queda no valor das casas continuará também em 2024, como é o caso da Alemanha (-1%), de Espanha (-1%) e da Bélgica (-0,5%). Já nos Países Baixos, os preços das casas não devem subir ou cair em 2024.
Nos outros países, a agência de classificação estima que o preço das casas voltará a subir, mas não de forma acentuada. Será na Suécia, onde as casas voltarão a ficar mais caras em 2024 (+3,7%). Em seguida, o Reino Unido (+2,7%) e a Suíça (+1,4%). Em Portugal, os preços das casas à venda devem subir apenas 0,5% no próximo ano, estimam.

Há "pouca ou nenhuma perspectiva de uma recuperação forte [dos preços das casas] até 2025", disse Sylvain Broyer, economista-chefe para Europa, Oriente Médio e África (EMEA) da S&P Global Ratings, citado no documento. As previsões apontam que será na Irlanda onde os preços das casas voltarão a subir de forma mais acentuada (+3,5%), seguida da Suécia (+3,3%) e do Reino Unido (+3,0%). Em Portugal, as casas à venda ficarão apenas 2% mais caras em 2025, estimam.

"Observamos que o ajuste às taxas de juros mais altas pode durar até dez trimestres e geralmente é duas vezes mais pronunciado após um período de juros baixos", explicou Sylvain Broyer, embora historicamente os preços das casas na Europa são bastante inflexíveis no que diz respeito às quedas.
Deve-se notar que enquanto as taxas de juros nos empréstimos imobiliários subiram rapidamente em termos nominais, atingindo os níveis mais altos da última década, em termos reais (corrigidos pela inflação), os juros continuam negativos e devem permanecer assim até meados de 2024.

Subida dos juros ainda não se reflete nos preços das casas em 2022

De acordo com a análise da S&P, os preços das casas e dos investimentos podem ser afetados pelo rápido aumento das taxas de juros nos empréstimos imobiliários, mas destaca que nem todos os mercados residenciais ajustam os preços das casas ao mesmo tempo.
As taxas Euribor aumentaram significativamente na Europa ao longo de 2022, mas a agência observa que os preços das casas mal se ajustaram às taxas de juros mais altas. Isso pode ser devido à escassez de oferta em relação à alta demanda de casas existente nos mercados. Além disso, as famílias continuam a comprar casas em vários países (como Portugal) mesmo com as taxas de juros mais elevadas.
Por essa razão, os preços das casas continuaram a subir nos países analisados em 2022. A S&P afirma que as casas continuaram a ficar mais caras em uma média de 10% até o primeiro semestre de 2022.

Além disso, há fatores que sustentam a continuidade da procura de casas para comprar na Europa, como a melhor situação financeira das famílias suportada pelos altos níveis de emprego, aumentos salariais e poupanças acumuladas durante a pandemia. A agência destaca que o poder de compra das famílias pode recuperar já no início de 2024 devido aos aumentos dos salários. Além disso, indica que o fluxo de refugiados vindos da Ucrânia também está aumentando a procura de casas.

Fonte: S&P Global Ratings